Студии на первых этажах

Студии на первых этажах

Квартиры-студии обычно продаются в новостройках и спальных районах, но недавно стали встречаться объявления о продажах студий в старом фонде. На примере Санкт-Петербурга генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер рассказывает, как появляются такие предложения и какие риски с ними связаны.

На данный момент предложений квартир-студий в историческом центре Петербурга достаточно много. Надо сказать, что цены на такие квартиры привлекательны — есть варианты в пределах 3-4 млн рублей. По сути это переделанные коммуналки, которые разделены на отдельные небольшие квартиры. Благодаря определенным перепланировкам в таких помещениях появляются мини-кухни, санузлы с душевой или небольшой ванной, а спальное место проектировщики поднимают под потолок. Такое решение возможно благодаря высоким потолкам.

Юридические риски

Юридически такие помещения обычно значатся долями в квартире. Одной из главных особенностей сделок с этим видом недвижимости является определенный порядок пользования квадратными метрами. Приобретение квартиры-студии закрепляет за собственником право пользования определенными метрами, но не всей квартирой.

Еще одна сложность — перепланировки. Чаще всего в объявлении продавец говорит о полной законности перепланировок, которые были выполнены на таких объектах. На самом же деле эти утверждения часто преувеличены, ведь наиболее жесткие требования предъявляются к так называемым мокрым зонам, а именно их изначально в комнатах не предполагалось. По существующим стандартам ванны, раковины и унитазы не должны располагаться над жилыми помещениями, но, как вы понимаете, в бывшей коммуналке, разделенной теперь на несколько студий, это условие выполнить невозможно. Если вы рассматриваете такой вариант для приобретения и хотите, чтобы перепланировка была законной, обратите внимание на квартиры, которые располагаются на первом или втором этажах над нежилыми объектами.

Другие риски

Также сложности могут быть и с электричеством. Зачастую общего количества энергии просто недостаточно на несколько отдельных квартир, и это значит, что у вас будет часто выбивать пробки, придется договариваться с соседями о том, кто в какое время пользуется, скажем, стиральной машинкой или устанавливать себе отдельный генератор.

Шумоизоляция — это тоже повод для отельного обсуждения. Надо помнить, что изначально это все-таки единая квартира, а не автономные помещения, а значит межкомнатные перегородки не очень хорошо нейтрализуют звуки и шумы. Надо также понимать, что квартиры-студии часто покупают для посуточной сдачи (в разгар туристического сезона в Санкт-Петербурге они пользуются бешенной популярностью). Есть вероятность, что за стенкой будут постоянно сменяться люди, кто-то из них будет шумным, кто-то — неаккуратным. Если вы чувствительны к этому, то лучше позаботиться о звукоизоляции на этапе ремонта.

Кстати о ремонте. Как правило, в предложениях о продаже встречаются варианты с ремонтом, но многие хотят купить «убитую» комнату в коммуналке и сделать там ремонт самостоятельно. Это вполне возможный сценарий, но надо учитывать, что из-за шумных и пыльных работ у вас могут быть проблемы с соседями. Также заранее стоит оценить стоимость и сроки работ по переносу коммуникаций (в случае, если вы планируете устанавливать санузел в комнате).

С начала нынешнего года средний бюджет на покупки самого дешевого вторичного жилья Москвы упал на 30% благодаря выходу на рынок нового формата: студий построенных внутри 3–5-комнатных квартир на первых этажах домов. Этот формат уже начал привлекать инвесторов: покупка квартиры с последующей перестройкой может иметь доходность до 25%, подсчитали в ЦИАНе.

Читайте также:  Подобрать плуг для мотоблока

Порог входа на московский вторичный рынок жилой недвижимости внутри МКАД с начала года снизился на 30%, до минимальной стоимости предложения в 1,68 млн руб. Об этом свидетельствуют данные исследования ЦИАНа. В общей сложности, по оценкам консультантов, на рынке сейчас экспонируются десять квартир стоимостью от 1,68 млн до 3 млн руб., в январе аналогичный коридор минимальных цен варьировался в диапазоне 2,5–3,5 млн руб. Средняя стоимость в десяти самых дешевых квартирах за аналогичный период, напротив, продемонстрировала рост на 12,4%, до 157,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Это связано с сокращением размера площади экспонируемого жилья — общая площадь десяти наиболее дешевых предложений сейчас оценивается в 163,7 кв. м против 225,6 тыс. кв. м в начале года.

Резкое падение площади самого недорого жилья аналитики ЦИАНа связывают с появлением на рынке нового формата жилья — студий, появившихся после перепланировки многокомнатных квартир на первых этажах жилых домов. Квартиры в три—пять комнат, расположенные на уровне улицы традиционно считаются самым неликвидным товаром, и продать их очень сложно, за счет перепланировки собственники распродают такое жилье по частям, объясняют консультанты. По версии ЦИАНа, покупка габаритных квартир для последующей перепланировки и перепродажи сейчас вызывает интерес потенциальных инвесторов, рассчитывающих на высокий спрос на недорогое жилье в старых границах Москвы. Например, четырехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м с пятью окнами можно перестроить в пять небольших студий, каждая из которых на рынке будет стоить 2–4 млн руб., выручка потенциального инвестора в этом случае составит 20 млн руб., из которых 3–5 млн руб.— чистая прибыль, рассуждают консультанты.

В ЦИАНе добавляют: при продаже студии, обустроенные в габаритных квартирах, не выделяются в качестве отдельных объектов недвижимости — новые собственники получают долю в общем жилье. Кроме того, если разделение квартиры не было согласовано, надзорные органы могут обязать собственников заплатить штраф и вернуть жилье в первоначальное состояние, добавляют аналитики.

Рынок вторичной жилой недвижимости в Москве и Подмосковье находится в стагнации на протяжении уже двух лет. Большинство потенциальных покупателей сейчас отдают предпочтение жилью в новостройках, где объем предложения за последний год заметно увеличился, а цены снизились. Так, минувший октябрь, согласно ранее обнародованным данным «Инкома», стал худшим для вторичного рынка за последние 11 лет.

Десять самых дешевых студий и квартир в старой Москве Место Район Адрес Площадь (кв.м) Условия продажи Цена предложения (млн руб.) 1 Печатники 1-я Курьяновская улица 10 Доля в квартире 1.68 2 Южное Чертаново Улица Подольских курсантов 17 Не указаны 2.3 3 Печатники 1-я Курьяновская улица 16.7 Доля в квартире 2.35 4 Южное Чертаново Улица Подольских курсантов 18.7 Не указаны 2.5 5 Люблино Краснодарская улица 15 Не указаны 2.5 6 Южное Чертаново Улица Подольских курсантов 20.4 Не указаны 2.75 7 Марьино Новочеркасский бульвар 17.1 Не указаны 2.8 8 Нагатино-Садовники Нагатинская набережная 16.7 Не указаны 2.8 9 Братеево Братеевская улица 19 Планировка не узаконена 2.95 10 Соколина Гора Улица Буракова 13 Полноценная квартира 3

Москва теряет свою элиту

В рейтинге мировых городов Москва заняла 34-е место по стоимости элитного жилья. Российская столица наряду с Парижем, Дели и Тайбэем замыкает список. В тройку лидеров входит канадский Ванкувер, китайский Шанхай и столица Южной Кореи — Сеул. Читайте подробнее

Читайте также:  Выкройки кофейных игрушек позитивчиков

Самые бюджетные предложения

Студии — самые бюджетные предложения на рынке жилья. В среднем студия в массовой столичной новостройке обойдется в 4,7 млн руб., минимальный бюджет покупки составляет 3,22 млн руб., максимальный — 7,7 млн руб.

«Невысокая стоимость студий связана исключительно с небольшим метражом, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Если же посмотреть на цену одного «квадрата», то она окажется выше, чем у многокомнатных квартир. Например, средняя стоимость 1 кв. м в студии равна в массовом сегменте 187,5 тыс. руб., а в многокомнатных квартирах в том же классе — 158,0 тыс. руб. На рынке недвижимости действует главное правило ценообразования: чем меньше площадь квартиры, тем дороже выходит «квадрат». Поэтому многие застройщики заинтересованы в проектировании студий и однокомнатных квартир, ведь в таком случае стоимость 1 кв. м выходит дороже, а прибыль — больше».

В Подмосковье — дешевле

Стоимость студий в Московской области в полтора-два раза ниже, чем в Москве (даже если не рассматривать исключительно дальние районы). По данным «Метриума», в Подмосковье можно найти студии стоимостью менее 1 млн руб. К примеру, студия без отделки площадью 17,94 кв. м в ЖК «Чеховский посад» в Чехове обойдется всего в 888 тыс. руб. Такую же цену имеют студии 24 кв. м в ЖК «Восточный» в Звенигороде. В ЖК «Лукино-Варино» в поселке Свердловском студия площадью 25 кв. м обойдется в 1,18 млн руб.

Оптимальный размер студии — около 23–27 кв. м. Из них кухня-гостиная должна занимать около 19–23 «квадрата». Площадь ванной, совмещенной с санузлом, должна быть не меньше 3,5–4 кв. м.

Средняя площадь студий в Москве составляет 25,1 кв. м — то есть в принципе соответствует оптимальному размеру. Но есть студии и меньшего метража — они, разумеется, дешевле. Самые маленькие студии в новостройках в пределах Старой Москвы имеют площадь 18,5–19 кв. м (такие, например, есть в проекте «Level Амурская»). Но встречаются и совсем крошечные — 16–17 кв. м. Сейчас такие можно найти в квартирных проектах в Подмосковье либо в старых границах Москвы, но в апартаментных комплексах. Например, самые компактные апартаменты сейчас продаются в ЖК Cleverland.

«В одних проектах 33 кв. м — это полноценная «однушка», а в других — может быть студией. Часто в прайс-листах или проектных декларациях не рассматриваются отдельно студии и «однушки». Поэтому для разделения нередко используют границу — 32 кв. м: объекты с меньшей площадью — студии, с большей — квартиры. Но это деление, конечно, очень условное», — отмечает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

«Квазистудии» — не отдельные квартиры

Сегодня на рынке встречаются предложения так называемых «квазистудий», которые, по сути, не являются отдельными квартирами. Как пояснил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, это помещения в обычных квартирах многоквартирных домов, как правило, на первых этажах. Собственно, студии оборудуют в данном случае в жилых комнатах квартиры с установкой зон кухни и санузла. «Эти объекты предлагаются к продаже как доля в праве общей собственности на квартиры со всеми вытекающими юридическими особенностями владения, пользования и распоряжения», — предупреждает эксперт.

Читайте также:  Противофильтрационный экран из полиэтиленовой пленки

Важна разнообразная квартирография

Риелторы советуют отказаться от дома, в котором до 15–25% предложения отдано под студии. Такой подход девелопера к квартирографии в итоге приведет к банальному перенаселению и, как следствие, регулярным очередям у лифта, нехватке парковочных мест во дворе и прочим неудобствам, считает Мария Литинецкая. Желательно, чтобы на этаже было не более шести — восьми квартир.

Студии подходят для сдачи в аренду

Площади студий меньше, чем «однушек», кроме того, их можно приобрести за меньшую цену. Но арендные ставки в них вполне сопоставимы со ставками в однокомнатных квартирах. Это значит, что владелец быстрее вернет вложенные средства и начнет получать прибыль. Таким образом, студии идеально подходят для пассивного дохода от аренды, поскольку быстрее окупаются.

Если предполагается, что студия будет исключительно сдаваться в аренду, лучше приобретать объект с отделкой от застройщика, поскольку самостоятельный ремонт обойдется как минимум на треть дороже, советуют эксперты. В этом случае также имеет смысл обратить внимание на студии в апартаментных комплексах — бюджет покупки меньше на 5–10%, чем в квартирном доме, а на арендную ставку тот факт, что в помещении нельзя будет прописаться, не влияет.

Оптимальная планировка и высота

Выбору планировки студии нужно уделить особое внимание, поскольку перед покупателем стоит задача выжать максимум из 22–26 кв. м. «Лучше отказаться от покупки «вагончиков» — вытянутых студий, в которых расстояние между стенами напротив не позволяет разместить, к примеру, раскладной диван, чтобы рядом с ним осталось место для прохода. Самый удобный вариант — студия с двумя окнами, максимально приближенная по форме к квадрату. При такой планировке можно разделить перегородкой единое пространство, получив два помещения», — советует Мария Литинецкая.

Эксперты также рекомендуют выбирать квартиру с высокими потолками. В этом случае в студии можно сделать подиум (например, для спального места), который не только выделит зоны в квартире, но и будет выполнять роль места для хранения. А если высота потолков позволяет — в квартире можно обустроить второй уровень или большую антресоль. При выборе студии также стоит обратить внимание на наличие кладовых в доме или на этаже — они помогут не захламлять и без того компактные помещения несезонными вещами.

«Студии — это, как правило, квартиры с одним окном и дефицитом мест для хранения вещей. Поэтому обратите внимание на вид из окна — предпочтительнее выбрать студию с окном во двор, так как единственная комната будет и гостиной, и спальней, — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Дополнительным плюсом станет наличие лоджии или балкона — его можно использовать для хранения вещей или в ряде случаев объединить с комнатой и расширить пространство».

Эксперт также не рекомендует покупать студию, которая одной из стен примыкает к лифтовому холлу — в таких квартирах обычно слышно, как открываются и закрываются двери лифта, а в некоторых моделях это сопровождается еще и звуковым сигналом. Если в типовых квартирах к лифтовым шахтам обычно примыкает кухня, то в студии — все пространство целиком, и такое соседство будет доставлять дискомфорт.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector